Helsingin seudun asuminen muutoksessa
2000-luvun alun vuosikymmenet ovat olleet Helsingin seudulla kasvun ja kiivaan rakentamisen aikaa. Seudun 14 kunnan ja valtion välisten maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimusten vauhdittamina on toteutettu suuria raideliikenteen investointeja ja tehokasta kaavoitusta. Samaan aikaan on pitkään vallinnut rakentamiselle suotuisa taloudellinen suhdanne, jonka seurauksena uusia asuntoja on rakennettu runsaasti.
Tällä hetkellä vallitseva rakentamisen synkkä matalasuhdanne näkyi Helsingin seudun valmistuneiden asuntojen lukumäärissä oikeastaan vasta vuonna 2024. Taantuma on kuitenkin kestänyt jo pitkään, eikä asuntorakentamisen elpymisestä ole toistaiseksi merkkejä. Lisäksi valtion asuntopoliittiseen keinovalikoimaan, sekä asumistukeen että tuotantotukiin, on Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman myötä tullut merkittäviä muutoksia. Näiden muutosten yhteisvaikutukset näkyvät epäilemättä seudun asumisessa tulevaisuudessa.
HSY:n seutu- ja ympäristötieto vastaa Helsingin seudun MAL-sopimusten seurannasta, joten seurannan aineistoja on koottu vuodesta 2012 lähtien. Nämä myös avoimena datana saatavilla olevat tiedot sisältävät muun muassa asuntotuotannon ja asumiseen kaavoitetun kerrosalan tietoja. Seurantatietojen, seudullisten paikkatietoaineistojen sekä tilastoaineistojen pohjalta on syntynyt kaksi Asuntokatsausta, joissa on tarkasteltu asumisessa ajanjaksolla tapahtuneita muutoksia. Syksyllä 2025 keskityttiin hallintamuotojen näkökulmaan vuosina 2012–2024, ja tarkastelualueena oli Helsingin seudun 14 MAL-kuntaa. Edellisessä asuntokatsauksessa, joka julkaistiin syksyllä 2024, näkökulmana olivat yksiöt ja tarkastelualueena pääkaupunkiseutu. Tämä artikkeli on tiivistelmä molemmista Asuntokatsauksista.
Pääkaupunkiseudun asuntotuotannossa koettiin 2010-luvulla yksiöbuumi
Pienten asuntojen, varsinkin yksiöiden, lisääntynyt tuotanto näkyi tilastoissa selkeästi. Yksiöiden osuus uusista asunnoista on pääkaupunkiseudulla kasvanut edeltävistä vuosista merkittävästi, erityisesti 2010-luvulla. Kasvu alkoi jo vuonna 2010, mutta vuoteen 2015 saakka uusien yksiöiden lukumäärä pysyi huoneistotyyppivertailun pienimpänä. Vuodesta 2014 lähtien uusien yksiöiden määrä lähti jyrkkään kasvuun. Kasvu huipentui vuosina 2019, 2021 ja 2023, jolloin yksiöitä valmistui enemmän kuin mitään muuta huoneistotyyppiä, yli 5 000 yksiötä kunakin mainituista vuosista.
Suhteellisen suurikin muutos asuntotuotannon rakenteessa vaikuttaa asuntokannan kokonaisuuteen varsin hitaasti. Yksiöiden osuus asuntokannasta kasvoi kahdessakymmenessä vuodessa yhdellä prosenttiyksiköllä. Kaupunginosan tai naapuruston mittakaavassa tilanne on kuitenkin toinen, sillä uusia asuntoja ei rakenneta tasaisesti ympäri seutua, vaan tuotanto painottuu usein tiettyihin kehittymässä oleviin kaupunginosiin. Nykyisessä yksiökannassa korostuvat silti edelleen selkeimmin vanhat Helsingin kantakaupungin yksiökeskittymät.
2020-luvulla uusia yksiöitä on Helsingissä rakennettu runsaasti Kalasatamaan, Jätkäsaareen ja Myllypuroon. Raiteisiin tukeutuva, mutta asemista hieman kauempana sijaitseva keskittymä on muodostunut Postipuiston alueelle Ilmalasta pohjoiseen. Tulevaan raideyhteyteen tukeutuva alue on Kruunuvuorenrannassa. Vantaalla yksiöitä on rakennettu varsinkin Tikkurilaan, Kivistöön sekä Myyrmäkeen ja Martinlaaksoon. Espoossa nähdään uusien yksiöiden keskittymä Vermonniityssä. Lisäksi yksiöitä on valmistunut runsaasti länsimetron varrelle ja Suurpeltoon.
Pääkaupunkiseudulle vuosina 2020-2023 valmistuneet uudet yksiöt. Aineistolähde: HSY/MAL-seurannan tiedot (Helsingin seudun kunnat).
Pääkaupunkiseudun yksiökannasta suurin osa on ollut vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja sekä tarkastelujakson alussa, vuonna 2005, että lopussa, vuonna 2020. Vapaarahoitteisten vuokrayksiöiden määrä ja niiden suhteellinen osuus yksiökannassa on kasvanut merkittävästi. Kun vuonna 2005 näitä yksiöitä oli hieman alle 40 000, vuonna 2020 niitä oli hieman yli 65 000. Vapaarahoitteisten vuokrayksiöiden lukumäärä lisääntyi siis peräti 65 %, ja niiden suhteellinen osuus yksiökannasta kasvoi 41 %:sta 53 %:iin. Omistajan asumien yksiöiden lukumäärä sen sijaan väheni lähes 12 %, noin 23 500 asunnosta noin 20 700 asuntoon. Näin ollen vuonna 2020 omistajan asumien yksiöiden osuus yksiökannasta oli enää 17 %, kun se vuonna 2005 oli 25 %. Niin vanhassa kuin uudessakin yksiökannassa asuntoja on siirtynyt omistuskäytöstä vuokramarkkinoille.
Viime vuosina pääkaupunkiseudun asuntorakentamisessa valtaosa uusista yksiöistä on valmistunut vapaarahoitteisiin vuokra- ja omistuskohteisiin. Vuosina 2020–2023 valmistuneissa vapaarahoitteisissa vuokrakohteissa yksiöiden osuus oli keskimäärin 43 %, omistuskohteissa osuus oli 30 %. Yksiöiden osuus oli suurin ns. erityisryhmille suunnatuissa vuokra-asunnoissa (pääkaupunkiseudulla keskimäärin 78 %) ja pienin asumisoikeusasunnoissa (18,5 %).
Yksiöbuumia selittävistä tekijöistä asiantuntijat pitävät ehkä merkittävimpinä rahoitukseen liittyviä seikkoja. Pitkään jatkunut matala korkotaso sekä uudiskohteiden suuret yhtiölainaosuudet ja niihin liittyvät verovähennysten mahdollisuudet käynnistivät asuntosijoittamisen vilkkaat vuodet 2010-luvulla. Viimeisten noin kymmenen vuoden aikana piensijoittaminen asuntorahastojen kautta on osaltaan lisännyt uusien asuntojen sijoittajakysyntää ja pienten asuntojen ohjautumista vuokra-asunnoiksi. Sijoittajien kiinnostus on pitänyt yllä kysyntää silloinkin, kun kuluttajakauppa on hiljentynyt. Jonkin verran yksiöiden tuotantoa on vauhdittanut myös valtion korkotukilainoitukseen liittynyt erityisryhmien investointiavustus, joka piti yllä erityisasumisen kohteiden lisäksi nuoriso- ja opiskelija-asuntojen tuotantoa seudulla. Nykyään erityisryhmien asunto-olojen parantamiseen tarkoitettua investointiavustusta ei enää myönnetä nuoriso- ja opiskelija-asuntokohteille.
Vuokra-asuminen on lisääntynyt merkittävästi Helsingin seudulla
Vuokra-asumisen lisääntynyt kysyntä on näkynyt muutoksina sekä uudistuotannon että koko asuntokannan hallintamuotorakenteessa. Vielä vuonna 2012 seudun vuokra-asuntokanta jakautui noin puoliksi vapaarahoitteisiin ja valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Vuoden 2023 lopussa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus oli 66 % ja valtion tukemien vuokra-asuntojen osuus 34 %. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen lukumäärä on ajanjaksolla kasvanut peräti 83 %. Vuokramarkkinoilla kysyntää ovat kasvattaneet ajanjakson muuttovoitto etenkin ulkomailta, sekä jossain määrin varmasti myös se, että opiskelijat siirrettiin yleisen asumistuen piiriin syksyllä 2017 (kesään 2025 saakka).
Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen määrä on vähentynyt vuodesta 2012 noin 6 770 asunnolla, eli viidellä prosentilla. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen osuus Helsingin seudun asuntokannasta oli 18,4 % vuonna 2012, mutta vuoteen 2023 mennessä osuus oli pienentynyt 14,1 prosenttiin. Osuuden laskua selittää kaksi samaan suuntaan vaikuttavaa kehityskulkua. Uusien asuntojen rakentaminen on ollut vilkasta, mutta valtion tukemien vuokra-asuntojen osuus tuotannosta on ollut vain keskimäärin 15 prosenttia vuodessa. Samaan aikaan osa vanhoista arava- ja korkotukivuokra-asunnoista on laina-ajan päätyttyä poistunut sääntelyn piiristä. Pääkaupunkiseudun kaupunkien omistuksessa olevien vuokrataloyhtiöiden asuntokannassa rajoituksista vapautuneet kohteet on yleensä päätetty säilyttää samassa käytössä, samoin periaattein, kuin rajoitusaikanakin. Valtion tukemia vuokra-asuntoja on kuitenkin myös muiden omistajien hallinnassa, ja näissä kohteissa rajoituksista vapautuminen voi tarkoittaa kiinteistöjen siirtymistä vapaille vuokramarkkinoille. Joitakin huonokuntoisia kohteita on myös purettu ja tilalle on saatettu rakentaa muita kuin valtion tukemia vuokra-asuntoja.
Valtion tukemien pitkän korkotuen vuokra-asuntojen ja täysin sääntelemättömien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen lisäksi Helsingin seudulle on tarkastelujaksolla rakennettu hieman yli 7 000 vuokra-asuntoa lyhytaikaisella korkotukilainalla tai valtion takauslainalla. Näiden rahoitusmuotojen valtion tuki on pitkäaikaista korkotukilainaa kevyempi, mutta kevyempää on myös niihin rajoitusaikana kohdistuva sääntely.
Asumisoikeusasunnoilla on paikallista merkitystä
Asumisoikeusjärjestelmä otettiin Suomessa käyttöön vuonna 1990, ja ensimmäiset asumisoikeuskohteet rakennettiin Helsingin seudulle 1990-luvun alkupuolella. Vuonna 2023 Helsingin seudulla oli kaikkiaan lähes 31 000 asumisoikeusasuntoa. Niistä 43 % sijaitsi Helsingissä, 20 % Espoossa, 19 % Vantaalla ja 18 % muissa seudun kunnissa. Asumisoikeusasuntojen osuus seudun koko asuntokannasta on edelleen pieni, noin 3,5 % kaikista asunnoista vuonna 2023. Kunnittain tarkastellen niiden osuus asuntokannasta on suurin Keravalla (6,2 %), Tuusulassa (4,5 %) ja Vantaalla (4,4 %).
Pääkaupunkiseudulla on kuitenkin kaupunginosia, joissa asumisoikeusasuntojen osuus on merkittävästi näitä keskiarvoja suurempi. Vuonna 2025 julkaistua asuntokatsausta varten poimittiin tarkasteluun Helsingistä, Espoosta ja Vantaalta kaupunginosia vastaavat tilastoalueet, joissa asumisoikeusasuntojen osuus kaikista asunnoista on yli 10 %. Tällaisia alueita oli 36 (kaikkiaan 278 alueesta). Näillä alueilla asumisoikeusasuntojen osuus oli suurimmillaan yli 40 % ja tyypillisesti 20 ja 30 prosentin välillä. Alueet, joilla asumisoikeusasuntojen osuus on keskiarvoa suurempi, ovat tyypillisesti uudehkoja kerrostalovaltaisia alueita.
Uusien korkotukilainojen myöntäminen asumisoikeusasuntojen rakentamiseen on Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman mukaisesti lopetettu siten, että hakemuksia ei enää vuoden 2024 alusta lähtien ole otettu vastaan. Viimeisten uusien asumisoikeusasuntojen rakentaminen alkaa vuoden 2025 aikana. MAL-seurannan tietojen mukaan vuonna 2024 Helsingin seudulla käynnistyi kaikkiaan noin 890 uuden asumisoikeusasunnon rakentaminen. Kuntien asiantuntijat arvioivat, että vuonna 2025 käynnistyisi noin 790 uuden asumisoikeusasunnon rakentaminen. Näin ollen asumisoikeusasuntojen kanta vakiintuisi Helsingin seudulla hieman alle 33 000 asuntoon.
Yleisin hallintaperuste seudun asunnoissa on asunto-osakeyhtiössä sijaitseva omistajan itsensä käytössä oleva asunto. Tiiviin kaupunkirakenteen ja hyvän saavutettavuuden alueella vuokra-asuntojen osuus on selvästi suurempi kuin maaseutumaisemmilla alueilla, etäällä ytimestä ja raideliikenteen asemista. Kunnittain tarkastellen suhteellisesti suurin vuokra-asuntojen määrän kasvu on tapahtunut Espoossa ja Vantaalla, mutta myös raideliikenteen varrella sijaitsevissa KUUMA-kunnissa vuokra-asuntokanta on kasvanut jonkin verran. Maaseutumaisemmissa KUUMA-kunnissa korostuu erityisesti erillispientalojen suuri osuus, sekä suhteellisen pieni valtion tukemien vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen osuus.
Tiivistelmä
- Helsingin seudulla asuntorakentaminen on ollut 2000-luvulla vilkasta. Eniten on rakennettu vapaarahoitteisia asuntoja.
- Tuotannossa alkoi 2010-luvulla suoranainen yksiöbuumi, joka huipentui 2020-luvun taitteen vuosina.
- Yleisin hallintaperuste seudun asunnoissa on asunto-osakeyhtiössä sijaitseva omistajan itsensä käytössä oleva asunto. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus on kasvanut merkittävästi. Samaan aikaan arava- ja korkotukivuokra-asuntojen suhteellinen osuus on pienentynyt, ja niiden lukumääräkin on hieman vähentynyt.
- Kunnittain tarkastellen suhteellisesti suurin vuokra-asuntojen määrän kasvu on tapahtunut Espoossa ja Vantaalla. Tiiviin kaupunkirakenteen ja hyvän saavutettavuuden alueella vuokra-asuntojen osuus on selvästi suurempi kuin maaseutumaisemmilla alueilla, etäällä ytimestä ja raideliikenteen asemista.
Lisätietoja:
Maankäytön, asumisen ja liikenteen sopimukset - Ympäristöministeriö