Valokiilassa

Uudistuotanto vakauttaa pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita

Lauri Vuori, Ekonomisti, Pellervon taloustutkimus PTT

Asuntomarkkinoiden kahtiajako on voimistunut Suomessa. Samaan aikaan kun pienten kerrostaloasuntojen hinnat nousevat jyrkästi pääkaupunkiseudulla, on omakotitaloaan ollut vaikea saada kaupaksi kasvukeskusten ulkopuolella.

Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti muuta maata nopeammin. Tämän lisäksi pienten asuntojen hinnat ovat eriytyneet yleisestä hintakehityksestä. Erityisen nopeaa hintojen nousu on ollut Helsingin yksiöissä, mutta myös kaksioiden hinnat ovat nousseet ripeästi. Hintaerot repesivät selvimmin vuoden 2012 alussa. Euroalueen velkakriisin myötä laskeneet rahoituskulut lisäsivät sijoittajakysyntää erityisesti pieniin kerrostaloasuntoihin kasvukeskusten asuntomarkkinoilla.

Vuonna 2017 Helsingin sisällä hintojen eriytyminen jatkui: erityisesti yksiöt ja kaksiot kasvattivat eroa isompiin asuntoihin nähden. Helsingin sisäisten hintaerojen kehitys jää kuitenkin vaatimattomaksi, kun vertailu tehdään muuhun Suomeen nähden. Helsingin hintaerot muuhun Suomeen verrattuna kasvoivat selvästi vuonna 2017.

Pienimmät asunnot ovat kasvattaneet suosiotaan myös muualla Suomessa. Kaikissa kasvavissa kaupungeissa pienten asuntojen hinnat ovat nousseet muita asuntoja nopeammin. Kaiken kaikkiaan esimerkiksi yksiöiden hinnat ovat muualla Suomessa nousseet vuosina 2010- 2017 keskimäärin kuitenkin vain hieman yli 1 prosentin vuodessa. Pääkaupunkiseudulla yksiöissä keskimäärin nousua on ollut hieman yli 5 prosenttia vuodessa.

Helsingin neljällä osa-alueella hintojen kehityksessä ei ole kovinkaan suuria eroja viime vuosina. Ainoastaan itäisellä Helsinki 4 -alueella hintojen kehitys on jäänyt hieman muista osa-alueista. Hinnat ovat tälläkin osa-alueella nousseet muuta Suomea voimakkaammin.

Sekä matala korkotaso että työllisyyden kasvu ovat näkyneet kuluttajien luottamuksessa ja tukeneet asuntojen hintojen nousua. Työttömyysasteet ovat suurimpien kaupunkien alueilla kääntyneet laskuun. Lisäksi kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja ostovoima alkavat nousta taas nopeammin.

Viimeisen kymmenen vuoden aikana asuntojen hintojen nousu on Helsingissä ollut selkeästi tulokehitystä nopeampaa. Kerrostaloasuntojen neliöhinta suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin ylitti vuonna 2017 jo 10 prosentin rajan. Samansuuntainen kehitys jatkuu myös vuonna 2018, vaikkakin tulokehityksen paraneminen loiventaa nousua.

Neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin kasvaa myös Espoossa ja Vantaalla. Espoossa hintojen suhde on hieman yli 6 prosenttia ja Vantaalla hieman alle 6 prosenttia tuloista. Muissa suurimmissa kaupungeissa hintojen suhde tuloihin on ollut noin 5−7 prosentin välillä.

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet voimakkaasti 2010–luvulla. Vuokrien nousu on ollut selkeästi asuntojen hintojen ja muiden kuluttajahintojen nousua ripeämpää. Alueelliset erot vapaarahoitteisten vuokrien kehityksessä ovat kuitenkin kaventumassa.

Vantaalla vuokrien nousu oli pitkään nopeampaa kuin muissa kaupungeissa. Vantaa on kuitenkin hyvä esimerkki siitä, miten asuntotarjonnan voimakas kasvu on tehnyt vuokrakehityksestä maltillisempaa. Viime vuonna vuokrat nousivat suurista kaupungeista eniten Helsingissä (3,2 prosenttia), muualla vuokrakehitys oli melko tasaista.

Verrattuna vuokrien kehitykseen on asuntojen hintakehitys viime vuosien aikana ollut kuitenkin maltillista, mikä yhdessä matalan korkotason kanssa näkyy pienempinä lainanhoitokuluina. Omistusasumisen kustannus suhteessa vuokralla asumisen kustannukseen eroaa selvästi kaupungeittain. Suhde on suurista kaupungeista suurin Oulussa (64 prosenttia) ja pienin Helsingissä (50 prosenttia). Kaupunkien väliset erot selittyvät pitkälti eroilla vuokrakehityksessä. Espoossa suhde on ollut viime vuosina noin 55 prosentin tasolla ja Vantaalla hieman alempana 53 prosentin tasolla.

Hintakehityksen erot suurimpien kaupunkien välillä ovat yhä merkittäviä, joskin erot ovat hieman tasoittumassa. Nopeinta hintojen nousu oli viime vuonna Helsingissä, Espoossa ja Turussa. Väestönkasvu keskittyy edelleen juuri näille alueille, mikä näkyy myös voimakkaampana asuntojen hintojen nousuna.

Yhä merkittävämmäksi ilmiöksi asuntomarkkinoilla tulee rakenteellinen siirtymä, kun kotitaloudet, lapsiperheet mukaan luettuina, hakeutuvat kaupunkien keskustoihin. Lisäksi asuntosijoittajien aktiivinen toiminta pitää yllä voimakasta kysyntää asuntomarkkinoilla. Sijoittajien kiinnostus on kuitenkin siirtynyt pääkaupunkiseudulta myös muihin kasvaviin kaupunkeihin.

Asuntojen hintojen nousua hillitsee tarjonnan kasvu rakentamisen jatkuessa edelleen vahvana. Helsingin seudulla valmistuneissa asunnoissa päästään MAL-tavoitteiden mukaisiin tuotantomääriin, noin 15 000 asuntoon, ensi kertaa sopimusvuosina. Lupamäärät ja aloitukset ennakoivat valmistuvien asuntojen määrän kasvua entisestään tänä ja ensi vuonna. Riittävä uudistuotannon määrä pitää asuntomarkkinat vakaana myös lähivuosina pääkaupunkiseudulla.

Kuvio 1. Vanhojen kerrostalosasuntojen hintakehitys asunnon koon suhteen

Länsimetron asuntomarkkinavaikutukset

Oskari Harjunen, Erikoistutkija, Helsingin kaupunki, kaupunginkanslia kaupunkitutkimus ja -tilastot

Länsimetron kaltaisella liikenneinvestoinnilla on lukuisia erilaisia vaikutuksia, jotka heijastuvat asukkaiden hyvinvointiin uusien asemien läheisyydessä. Osa vaikutuksista nostaa asukkaiden hyvinvointia ja toiset vastaavasti tuottavat harmia. Kaikkien vaikutusten tunnistaminen on käytännössä mahdotonta, mutta asuntojen hinnat paljastavat yhdessä hyvän koeasetelman kanssa lähialueiden asukkaiden kohtaaman kokonaisvaikutuksen asunnonostajien maksuhalukkuuden kautta.

Metron ilmeisin vaikutus on saavutettavuuden parantuminen uusien asemien läheisyydessä. Saavutettavuuden parantuminen vaikuttaa suoraan alueella asuvien ihmisiin laskien näiden matkustusaikaa esimerkiksi töihin ja harrastusten pariin, mikä nostaa asuntojen hintatasoa. Suoran saavutettavuusvaikutuksen lisäksi metroinvestoinnilla on kuitenkin myös useita epäsuoria vaikutuksia. Saavutettavuuden parantuessa asemien lähialueiden kaupunkirakennetta voidaan tiivistää, mikä tuo alueelle lisää asukkaita, palveluita sekä investointeja, jotka nostavat näiden alueiden haluttavuutta ja asuntojen hintatasoa. Asemienseutujen kautta kulkevien liityntämatkalaisten suuri määrä voi edelleen lisätä palvelutarjontaa ruokkien positiivista hintakehitystä. Toisaalta asemien seuduilla asuvien ja ohikulkumatkalla olevien suuri määrä voi johtaa myös alueen houkuttelevuuden heikkenemiseen, mikäli suuret ihmisvirrat ruuhkauttavat palveluita tai liikennettä tai aiheuttavat yleistä levottomuutta tai jopa rikollisuuden lisääntymistä asemien seuduilla.

Vastaavasti liityntäliikennealueilla saavutettavuus saa kaksi erilaista ulottuvuutta. Metrouudistuksen yhteydessä toteutettava liikennejärjestelmän uudistus, jossa entiset suorat bussiyhteydet korvataan liityntäliikenteellä, voi heikentää Helsingin keskustan saavutettavuutta joillakin alueilla. Toisaalta uusi metrolinja todennäköisesti parantaa myös näiden alueiden yleistä saavutettavuutta, mikä vastaavasti nostaa asuntojen hintoja. Tämän lisäksi metroa seuraava kaupunkirakenteen kehitys tuo enemmän lähipalveluita sekä työpaikkoja metroasemien läheisyyteen, jolloin keskustan saavutettavuuden painoarvo voi pienentyä. Vastakkaisten vaikutusten takia on epäselvää, kuinka saavutettavuuden muutokset lopulta vaikuttavat asuntojen hintoihin liityntäliikennealueilla.

Tuore tutkimukseni paljastaa, että asuntojen hinnat ovat reagoineet Länsimetron tuomaan muutokseen jo tämän rakentamisaikana eli asuntomarkkinat ovat ennakoineet metron tuomat uudistukset. Asuntojen hinnat ovat nousseet keskimäärin noin neljä prosenttia 800 metrin säteellä uusista metroasemista. Kauempana länsimetro ei ole vaikuttanut asuntojen hintoihin. Tämä siis tarkoittaa sitä, että metron hyödyt dominoivat metron tuomia haittoja tulevien metroasemien lähettyvillä, kun taas kauempana nämä vaikutukset ovat tasapainossa.

Tutkimukseni perustuu tuhansien yksittäisten asuntokauppojen tilastolliseen analyysiin vuosina 2003–2016. Vertailin metroasemien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen kauppahintoja sellaisiin verrokkikauppoihin, joihin metrolla ei ollut vaikutusta. Käytetyn tutkimusasetelman vahvuus on siinä, että siinä tarkastellaan asunnon ostajien todellisia valintoja. Näiden valintojen takana on perheiden kohtaamat todelliset budjettirajoitteet sekä tarkka harkinta asunnon ja asuinpaikan ominaisuuksista. Esimerkiksi kyselytutkimuksilla olisi hyvin vaikeaa selvittää perheiden todellisia arvostuksia liikenneinvestoinnin suhteen. Vaikka kyselytutkimuksilla saataisiinkin selville, että kohdealueiden perheet arvostavat länsimetron tuomaa uudistusta, niillä ei voida kuitenkaan uskottavasti vastata siihen, kuinka paljon kyseiset perheet olisivat valmiita maksamaan uudistuksesta.

Tutkimuksessani pystyttiin osoittamaan, että hintojen nousu metroasemien läheisyydessä johtui nimenomaan metron rakentamisesta ja että muut asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät pystyttiin kontrolloimaan koeasetelman avulla. Vuosittaisten neliöhintojen kuvaajasta voidaan havaita (ks. kuvio 1.), että asuntojen hinnat kehittyivät kohde- ja vertailuryhmän välillä hyvin samankaltaisesti vuoteen 2009 saakka. Vastaavasti hintatrendit erkanevat nopeasti toisistaan muutaman vuoden sisällä siitä, kun metroa aletaan rakentaa vuodenvaihteessa 2010. Kohdealueille syntyvä positiivinen hintavaikutus metron rakentamisen alettua on vahva osoitus siitä, että havaittu hintaero johtuu nimenomaan metron vaikutuksesta. Vaikka tässä vaiheessa kyseessä on vain markkinoiden ennakointi, vaikutukset asuntojen hintoihin kuitenkin paljastavat sen, että metrosta odotetaan selviä hyötyjä uusien asemien lähialueilla. Eivät asunnon ostajat olisi muuten valmiita maksamaan asunnoista enemmän metron läheisyydessä.

Länsimetrolla on ollut suuri vaikutus olemassa olevan asuntokannan kokonaisarvoon jo ennen sen avaamista, koska kaupunkirakenne lähellä uusia metroasemia on jo entuudestaan kohtalaisen tiheää. Metron lähialueiden asuntokannan arvo on noussut metron vaikutuksesta lähes 300 miljoonaa euroa. Toisaalta saavutettavuuden parantuminen mahdollistaa asemien seutujen täydennysrakentamisen, joka lisää huomattavasti metron tuottamia kokonaishyötyjä. Tässä kohtaa on kuitenkin tärkeää muistaa, että metron kaltaiseen liikenneinvestointiin liittyy suuri määrä potentiaalisia hyötyjä eikä kohdealueiden asukkaiden kokeman hyödyn määrittäminen riitä metroinvestoinnin kannattavuuden arvioimiseen. Tähän tarvittaisiin tietoja koko yhteiskunnan kokonaishyödyistä, johon kuuluu asuntomarkkinavaikutusten lisäksi myös muita vaikutuksia, jotka voivat ilmetä paikallisesti tai laajemmin koko kaupunkialueen tasolla muun muassa yritysten tuottavuudessa, työmarkkinoilla, hyödykemarkkinoilla ja toimitilamarkkinoilla.

Tutkimuksen tuloksia voidaan hyödyntää vaikuttavuusarvioiden lisäksi suoraan kaupunkirakenteen suunnittelussa varsinkin länsimetron ja sen jatkeen asemien lähiseutujen kehittämisessä. Tulosten perusteella kaupunkirakennetta tulisi kehittää ja tiivistää kävelymatkan etäisyydellä uusista metroasemista, jotta maan arvon nousun saataisiin hyödynnettyä mahdollisimman tehokkaasti.

Kuvio 1. Asuntojen neliöhintaindeksit kohdealueilla ja vertailualueilla¹ (2009=1)

1 Kohdealueet sijaitsevat metroasemien läheisyydessä. Vertailualueina käytettiin Helsingin ja Espoon paikallisjuna-asemien läheisyydessä olevia naapurustoja pois lukien Helsingin kantakaupunki.